中国铁建青秀城测评价7717元/㎡
评测时间:2010年7月28日
        据了解,6月份青秀城推出的是79-110平方米的中等户型,赠送面积约为10-15平方米左右,实得价大约在7000-7800元/平方米,均价约在7500元/平方米左右。实际上,在青秀城开盘前,区域均价约在7200-7300元/平方米左右,由于其他楼盘有一定的赠送空间,实得均价实际上只有6500元/平方米左右,因此,青秀城的价格处于明显高位。
        本次测评报告是以7500元/平方米作为楼盘均价的基础数据,分别测算地段和产品的各自分项指标,得出该楼盘实际应售均价,供购房者参考。
¥7717

居周刊评测价

¥7500

基础均价

楼盘详情

 

指标一 地段:

该盘地段价值=7500元/平方米×(50%-3%)=3525元/平方米
地段
大腕抢驻 区域价值不断提升 地铁站点近 居住利弊并存
        青龙场是成都地产界公认的“价值洼地”。2.5环,但落后的配套、杂乱的环境却给这个区域的楼市蒙上了一层挥之不去的“阴影”。
        2011年用产品说话,中国铁建青秀城率先入市,华润翠林华庭、招商雍华府、城投北辰美庐等5个新项目也将在7、8月份集中入市,外加在售的华宇阳光尚座、金科一城等老项目,粗略估计入市房源将突破2000套,区域的价值度将会随之一同上升。
        城北固有的“刚需城”,逐步将目标客户转化为改善型群体和投资群体,产品本身也将景观与配套做出了合理的搭配。
        2010年,随着成灌快铁和地铁1号线的通车,城北物业俨然已经享受到了轨道交通带来的红利,区域均价一年内上涨了1000元/平方米。然而,拥有轨道交通利好的城北楼盘目前销售价格仍然比城南地铁沿线楼盘低约3000-4000元/平方米左右。今年,地铁3号站点确定,青秀城也在受益范围内。据了解,从项目步行至动物园站仅需15分钟左右。但是,在地铁站这样的城市繁华地带,车流、人流量都很大,有业内人士估计两年内这一片区内将新增6-7万人,居住舒适性实际上“机会与风险”并存。

 

配套
成熟还需假以时日
缺乏大型商业配套是城北楼市“硬伤”之一

缺乏大型商业配套一直是城北楼市“硬伤”之一。因为青秀城项目规划为纯居社区,除了规划有一个与金苹果相似的幼儿园之外,商业部分只有7000-8000平方米,大多生活配套必须依靠周边项目及规划。

       近来,成华区新出台的《蓉都大道发展规划》可谓是给入驻的开发商及购房者们吃下了一颗“定心丸”,规划显示:以昭觉寺为核心的20万平方公里将被打造成为“成都市商业休憩城”,对于商业配套极为匮乏的城北而言,无疑是重大利好。外加二环路上的瑞安中华汇及华润翠林华庭等项目的商业配套,未来区域将逐步走向成熟。

指标二 产品:

该盘产品价值=7500元/平方米×(50%+5.9%)=4192元/平方米
产品
区域首个入市的低密品质盘
项目将建13栋18层电梯公寓

青秀城占地约103亩,将修建13栋18层电梯公寓,目前1期工程在建1-4号楼。小区采用传统的点式围合布局,楼宇之间采取的是错落排列,能最大化满足每套房源的观景度。最宽楼间距达到100米,所有房源均为南北朝向。与此同时,为保证居住舒适度,社区未将临街商业纳入规划布局中,小区四周被围墙环绕,形成一个封闭式的纯居住社区。
       青秀城拥有5万余平方米的园林景观,以三大组团形式呈现。项目车位比达到1:1,这样的配置在主城区并不多见。

户型
刚需户型 最小客厅开间3.9米
一期A7户型2室2厅1卫1厨83.00㎡

项目大部分房源延续片区内刚需为主的定位。一期推出的房源面积为77-119平方米,而与之前项目有所不同是,项目将客户定位扩展到了高端刚需及部分改善型客户。所有户型都方正,空间实用性强,其最小户型客厅开间也有3.9米,多数户型带入户花园,并有2个以上阳台,可最大限度的采光和观景,其中83平方米的套二主卧面积达11平方米。


总结:

该批次房源合理价格= 地段价值+产品价值= 3525+4192=7717元/平方米

 

地 段 指 标 测 评
升值空间 2.5% 规划为地铁商贸区,品牌房企不断进入
生活氛围 -1.3% 目前周边环境较为杂乱
人文气氛 -0.7% 周边无人文配套
生态指数 0 周边无生态休闲区
治安状态 -1.5% 人员构成复杂,治安管理难度比较大
片区印象 -0.8% 目前还不成熟
交通 管制 1% 城北2.5环和红星路延线交汇
公共交通 -0.6% 目前公交线路少,将来地铁3号线站点近
出行便捷度 0.2% 开车出行比较方便,但公共交通目前较为不便
教育配套 -0.2% 自身规划有品质幼儿园,但周边目前名校较少
商业配套 -0.8% 目前缺乏大型商业配套,但日常生活配套可以满足
医疗配套 -0.8% 416等大型医院距项目有一定距离,周边多为小诊所
系数总计:-3%

该盘地段价值=7500元/平方米×(50%-3%)=3525元/平方米

地 段 指 标 测 评
规模及配套 0.5% 区域内规模较大的楼盘
社会影响力 0.6% 央企,城北首个楼盘
产品设计 1.8% 18层小高层
设备 0.3% 通力电梯
装修 0 毛坯房
建筑选材 0.2% 中空玻璃
外观 0.6% ARTDECO建筑风格
景观 0.4% 50000平米园林,环抱式设计
车位 0.5% 车位比1:1
承建方 0.4% 中铁12局
开发商 1% 央企开发商
物业 0 力保物业有限公司
工程进度 -0.6 土建6-7层,交房时间较晚
营销 0.2% 推广力度较大,营销人员较专业
系数总计:5.9%

该盘地段价值=7500元/平方米×(50%+5.9%)=4192元/平方米




› 精彩推荐

版权所有 成都好房网