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中国铁建·国际城 均价6500,到底值不值

评测时间:2011年6月24日

中国铁建·国际城一亮相,便吸引了无数的追逐者。在他们眼中,国际城是一座媲美龙城一号的项目,均好的户型和精致的景观,几乎成为了片区内的标杆楼盘。

本次测评以中国铁建·国际城的宣传均价高层住宅6500元/平方米,洋房8900元/平方米为基础数据,分别测算地段和产品的各自分项指标,最终得出该楼盘实际应售的均价,供购房者参考。


¥6500

居周刊评测价

¥6600

均价

 

本测评以测评期间市场行情为参考,未考虑项目后期优惠措施,价格信息以开发商公布为准。

 

指标一 地段:

该盘地段价值:高层均价6500*(50%-5.4%)=2899元/平方米

洋房均价8900*(50%-5.4%)=3969元/平方米

地段

远离城区

中国铁建国际城位置图

中国铁建国际城坐落于龙泉驿区境内,紧邻龙泉驿区大面镇,距离龙泉驿区主城区8公里左右,距离成都东二环10公里左右,距离三圣花乡6公里左右。是名副其实的近郊楼盘。

国际城距离成都“城市绿肺”三圣乡仅5、6公里,距离十陵生态公园也在6公里左右的范围。同时与国际城仅2、3公里之隔的世茂集团还将在区域内打造一个1000亩左右的天鹅湖湿地公园,国际城周边的自然环境可谓得天独厚,很为项目加分。片区内的高校四川师范大学则成为了非常重要的人文环境,距离国际城也仅仅只有2公里左右。

交通
交通方便
二号线大面镇的站点距离项目大概300-500米

记者实地测量了一番,从成仁公交站坐公交车到国际城,在上下班高峰期的时间大概在40-50分钟左右,主要拥堵路段主要集中在三环以内,一旦出了三环,路况非常好,基本不会堵车。在非高峰期,这个时间要缩短10-15分钟。

国际城紧邻地铁二号线,二号线东延线位于大面镇的站点距离项目大概只有300-500米,一旦地铁二号线东延线正式通车,未来进入成都将会更加便利。

配套
生活配套有待改善
大面镇配套情况

中国铁建·国际城所处的外三圣乡区域是一个新兴的居住片区。目前区域内仅有两个项目部分楼栋交房入驻。更多的项目还在大兴土木。区域内匮乏的人气,让生活配套没有实质性的改善。

距离项目最近的生活配套需要到2-3公里之外的大面镇,而且还没有大型的超市、商场。最近的学校在2公里外的川师附小,或是5-6公里外的龙泉二中。最近的医院要么驱车20分钟进入龙泉主城区,或是到6公里之外的红河大道省人民医院。

指标二 产品:

该批次房源的产品价值:高层均价6500*(50%+4.7%)=3556元/平方米

洋房均价8900*(50%+4.7%)=4868元/平方米

产品

复合型社区的混搭风格

小区容积率4.19,绿化率30.91%

国际城中高层住宅的赠送率基本都在15%左右,实际容积率当然会有所上升。但2梯6户的设计和错落的楼栋布局,让高层住宅的每一个户型都能有良好的视野。而洋房产品中的赠送面积大多来自退层式的阳台和地下室,所以几乎没有影响到洋房的品质。不过由于退台式的洋房阳台设计,还是让洋房产品1、2楼成为了1梯4户的尴尬布局,其他楼层均为正常的1梯2户。

但是由于国际城地铁呈东西走向,大部分楼栋都是南北朝向,会影响到部分楼层的部分房间采光上有所欠缺。

户型

均好性强瑕疵少

F3户型3室2厅2卫 约88.76平米

高层电梯住宅的户型区间主要集中80-90平方米之间。几乎所有的户型都可以做到动静分区,动线无交叉。同时每一个户型的赠送空间都较大。但这些户型有个共同的缺陷在于生活阳台和厨房的距离过远,对于依靠生活阳台采光的厨房来说,日照光线将受到影响。

项目的洋房产品的户型区间较大,基本都在120平方米以上,加上赠送面积,基本超过200平方米。大量的赠送空间来自地下室、花园和阳台。每个房间的面积都是按照改善型购房者的需求打造,开间基本都在4米以上,主卧都设计成套房,带有衣帽间、主卫,阳台或书房。

总结:

该楼盘测评价值= 地段价值+产品价值=2899元/平米+3556元/平米=6455元/平米

 

地 段 指 标 测 评
升值空间 1.2%

外三圣乡区域的新兴热点居住片区,多家品牌开发商集体开发。

生活氛围 -0.7%

目前区域内还处于开发期,未有大量入住。

人文气氛 1%

与川师成龙校区相隔1000米左右

生态指数 1.8%

紧邻1000亩天鹅湖湿地公园、1800亩十陵生态景区。

治安状态 -0.9%

紧靠驿都大道,周边较为荒凉,治安管理难度较大

片区印象 -0.7%

片区正在加速开发,目前还不成熟,2-3年后情况会有改观。

公共交通 -1.1%

目前公交线路少,将来地铁2号线站点近

出行便捷度 -0.8%

距离主城区较远,但道路通畅,出行方便

教育配套 -1.8% 除川师和项目自己规划的幼儿园外,周边学校相距都较远
商业配套 -2.1%

小区所在位置目前缺乏商业配套,最近的生活配套要进入大面镇

医疗配套 -1.8%

周边医疗配套也较为匮乏,较大型的医院都在5、6公里之外。

系数总计:-5.4%

该盘地段价值:高层均价6500*(50%-5.4%)=2899元/平方米
洋房均价8900*(50%-5.4%)=3969元/平方米

地 段 指 标 测 评
规模及配套 -0.8%

和周边项目相比,90亩的国际城占地确实偏小

社会影响力 0.9%

中国铁建在龙泉的第二个项目,具备一定的影响力。

产品设计

2.3%

项目楼栋的摆放和户型功能的设计都较为均好

设备

0%

作为中国铁建的高端产品线,用品牌电梯应该是理所当然的事情。

装修 0

毛坯房

建筑选材

0%

作为有雄厚实力的央企,铁建在选材方面做到最好当然也是应该的。

外观 0.6%

art deco高层电梯与英式洋房的混搭风格

景观

1.8%

国际城的景观是中国铁建重点打造的小区特色

车位

0.2%

车位比1:1,,与周边项目持平

开发商 0.8%

央企背景,双上市企业

物业

0.5%

高层1.7元/平方米·月,洋房1.8元/平方米·月,价格较为适中

工程进度

-0.8%

一批次高层已经到地面10层左右,部分洋房已经开始做内装。但国际城是整体交房,所以等待时间还较长。

营销

-0.8%

目前推广力度不大。

系数总计:4.7%

该盘产品价值:高层均价6500*(50%+4.7%)=3556元/平方米
洋房均价8900*(50%+4.7%)=4868元/平方米




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