NO.1
万科海悦汇城 清水实得6184元/㎡
评测时间:2010年3月12日
作为“天府”板块的指标性楼盘,“海悦哥”制造了超高的话题度,也为年轻购房者打开了低门槛置业城南的大门,可谓是片区内“领头羊”。由于该项目二期二批次房源价格暂未对外公布,据相关工作人员透露均价约60万元/套,目前正在接受登记,可享受1%额外优惠。此次两种户型均为60㎡变86㎡的套二,刨除800元/平方米的装修,所以清水实得均价为6106元/平方米作为该楼盘的基础数据。
¥6184

居周刊评测价

¥6106

清水实得价

楼盘详情 一分钟找房

 

指标一 地段:

该盘地段价值=6106元/平方米×(50%-2.1%)=2924元/平方米
地段
已经获得刚需认同
极地海洋世界的商业配套和人气令片区影响力不断扩大

海悦汇城位于国际城南天府大道南延线,属于双流。该片区多以改善型需求楼盘为主,极少有刚需购房者到该片区置业。原因一是与片区供应有关,二是片区的基础配套设施很大程度还有待成熟,拥有私家车是住在这里的前提条件。

 

片区正在逐步发展和成熟当中,极地海洋世界带来的商业配套和人气令片区影响力不断扩大。随着恒大、中奥华、宏达等实力企业的开疆拓土,片区价值逐渐提升。

交通
道路很发达 公交暂不给力
规划中的地铁一号线延长线就要从此经过

项目到天府大道需步行约15分钟,若自驾车,从天府大道开往市中心非常方便,今后还将有红星路南延线,两条线路双管齐下,一定程度上可以缓解目前天府大道在上下班高峰期不太顺畅的交通状况。目前暂无直达市中心的公交车。

 

地铁优势。该项目一、二、三期呈竖长型的地块与规划中的红星路南延线相依成平行,规划中的地铁一号线延长线就要从此经过,相对于与其紧密相连的新鸿基悦城而言,较为有优势。

配套
20分钟生活圈正在建立
大约两三站路的地方未来有个大型的家乐福

项目到天府大道需步行约15分钟,若自驾车,从天府大道开往市中心非常方便,今后还将有红星路南延线,两条线路双管齐下,一定程度上可以缓解目前天府大道在上下班高峰期不太顺畅的交通状况。目前暂无直达市中心的公交车。

 

地铁优势。该项目一、二、三期呈竖长型的地块与规划中的红星路南延线相依成平行,规划中的地铁一号线延长线就要从此经过,相对于与其紧密相连的新鸿基悦城而言,较为有优势。

指标二 产品:

该盘产品价值=6106元/平方米×(50%+3.4%)=3260元/平方米
产品
房源朝向优势明显
项目地块较小,赠送面积较大,围合式的布局

项目总占地面积为125亩,一期占25亩,二期占52亩左右,处于长条形的地块中间地段,二期以南是规划中的三期,据了解,将来会修建成超高层电梯公寓。项目绿化率约为30%左右。

 

即将推出的2期2批次5号楼,有部分房源正对小区中庭。由于项目地块较小,赠送面积较大,围合式的布局在照顾采光的同时,在景观设计方面就没有较为突出的优势。

户型
刚需户型带独立衣帽间
实用性与功能性兼备,不仅有超大容量的衣柜和收纳柜

海悦汇城一、二期产品均以实得87m2左右的套二为主,选择性较少,但绝大部分房源对中庭。该项目产品空间虽小,但是功能齐备,此外800元/㎡精装标准帮业主们省事。

 

实用性与功能性兼备,不仅有超大容量的衣柜和收纳柜,其D2户型还在主卧设计了衣帽间,对于年轻的刚需购房者而言,能拥有两个超10㎡以上的卧室或许已是开心不已,独立的衣帽间更是奢享,从充分考量购房者的需求来说,海悦汇城的产品还是值得加分的。

总结:

该楼盘实得清水价值= 地段价值+产品价值= 2924+3260=6184元/平方米

 

地 段 指 标 测 评
升值空间 0.5% 该项目从去年4月18日开盘到今年2期1批次开盘,均价涨约1300元/平
生活氛围 -0.5% 极地海洋世界已营业,居住环境较为嘈杂,且周边目前较为空旷
人文气氛 0 有待成熟
生态指数 0 位于南天府板块,南湖度假区离项目不远
治安状态 -0.4% 目前居住氛围不成熟,南湖和极地海洋世界带来较大人流量,管理稍有难度
片区印象 0.4% 沾国际城南的光
交通 管制 0.5% 天府大道,自驾车方便
公共交通 -1% 目前只能依赖华阳的郊县交通
出行便捷度 -1% 目前走主城区较为麻烦,待地铁一号线南延线投入使用,或许会有所改善
教育配套 0.4% 成都市外国语学校
商业配套 -0.6% 目前小区附近规划的商业配套建设中
医疗配套 0.4% 华阳医疗配套,成都第一人民医院
系数总计:-2.1%

该盘地段价值=6106元/平方米×(50%-2.1%)=2924元/平方米

地 段 指 标 测 评
规模及配套 0 远郊盘中的中型体量
社会影响力 0.5% 产品影响力与开发商知名度匹配
产品设计 0.4% 与项目的总体定位较为贴合,但品种较单一
设备 0 未明确
装修 0.3% 800元/平精装标准,满足基本需求
建筑选材 0 未明确
外观 0 未呈现
景观 0 绿化率30%,无太多景观设计
车位 0 车位比1:0.7
承建方 0 中天建筑建设公司
开发商 1% 全国知名开发商
物业 0.4% 万科物业,但2.26元物业费较高
工程进度 0 二期进度符合预售许可证标准
营销 0.8% 营销手法新颖,贴合受众人群
系数总计:-2.1%

该盘地段价值=6106元/平方米×(50%-2.1%)=2924元/平方米




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